这是一份值得收藏的报告，由于篇幅较长，因此将报告分为上篇、中篇、下篇与读者分享
在，我们与大家主要分享一下越南的政策之路。当然，从越南的很多政策中，都能看到中国的影子。作为一带一路的重要国家，我们也欢迎所有的国家能够学习、借鉴我们的政策和制度。
这里再与大家分享报告的最后部分，和大家讲讲越南经商的风险、越南的房地产、金融、股票市场等。
越南经商风险
经济风险
年到年间，由于越南政府出台了一系列刺激经济的宏观政策，包括积极处理通货膨胀、解决结构性问题，进行改革等，越南的经济逐渐复苏，所以至年越南的经济加速增长。但是越南经济迅速也引起了世界银行和IMF的担忧，年IMF认为越南的经济增长率应该保持在6.5%左右，但真实情况却在7%左右。越南经济快速增长主要是：I)年政府出台一系列调控政策，财政政策比较积极，货币政策也十分宽松，信贷增长明显。II)越南是出口导向型经济，约70%出口是外国直接投资带来。
政治风险
中越关系的潜在威胁：I)中越南海争端问题。II)对华贸易逆差增加。III)越南反华事件，包括：a)年6月，越南多个城市爆发了反华示威活动，主要是反对设立「经济特区」的计划，该计划将会对外商投资者出让土地长达99年。现行越南租地期限一般为50年，最长可申请延期至70年。抗议者认为土地使用权期限太长，可能不利越南的国家领土主权、政治等。b)年5月13日，中国在南海西沙群岛邻近越南海域设置钻油平台，引发大陆和越南船只对峙碰撞，所引起越南大规模反中情绪。当时由平阳开始，再扩及河静、同奈、北宁等地，台湾经济部统计在该次冲突中台商受害产业包括鞋类15家、纺品成衣类10家、家具类7家、自行车机车暨零组类14家、包装印刷类3家、电器类4家及其他各产业。
越南房地产市场发展历史
越南于年9月独立后，在长达近30年的战争以及南北地区经济发展不均衡的背景下，于年实行改革开放，年底出台首部《土地法》，通过不断地修改补充，年颁布了第三部《土地法》，分别对国家和土地使用者的义务做了明确的规定。之后越南房地产市场开始起步，且呈现以胡志明(商业及产业中心)以及河内(政治中心)两大城市为核心市场的特点。
越南房地产市场发展的三个阶段：
-年：
年1月，越南正式加入世界贸易组织，成为其第个成员，外商直接投资在年激增至多亿美元。经济的腾飞带动房地产的销售与房价的提升，年胡志明市房价一度翻倍至1,美元/平米的水平。但受到年全球金融危机的影响，叠加越南政府于年11月宣布对房地产交易的资本收益征收25%的税，内外因素综合影响下，胡志明市房价大幅下跌，随后稳定在美元/平米的水平。
年-年：
经历金融危机后，越南房地产市场一度表现低迷，虽然政府后续出台救市措施稳定市场，但由于年住房按揭利率的升高，银行产生大量坏账，越南房地产市场再次面临下行压力。
年至今：
越南政府于年推出30兆亿越南盾的购房贷款计划，刺激国内购房需求，房价与销售快速增长。年，越南政府颁布《住房法》，开放外国人投资越南房地产，大大刺激了越南的房地产市场。尤其是胡志明市的豪宅市场，在此期间其房价涨幅明显超过其他档次的产品市场。
越南房地产市场发展现状
1.人口及城镇化
近年来，越南人口总数以及城镇人口比例均稳步提升。近十年来越南的人口年化复合增长率约为1.07%，截至年越南全国共有人口9,.6万人，其中城镇和农村人口分别为3,.0万人和6,.6万人。从人口结构来看，根据世界银行的统计年越南全国0-14岁人口占总人口比重为23.2%，15-29岁人口占总人口比重为23.9%，30-44岁人口占总人口比重为23.7%，45-59岁人口占总人口比重为17.8%，大于60岁人口占总人口比重为11.4%。通过数据比对，越南年人口结果与中国年人口结构相似，购房主力人口(30-59岁)占总人口比重均在40%左右。
此外，据越南国家统计局和联合国预测，其人口总数将在年前后突破1亿。目前，越南城镇化率达35.7%，也基本与年的中国城镇化水平(36.2%)相当，世界银行预测到年的城镇化率将达50%。未来伴随城镇化率的不断提升，人口的不断流入，越南的房地产市场，特别是核心城市(胡志明和河内)将获得强有力的需求支撑。
2.主要城市房地产发展现状写字楼：
胡志明市
根据CBRE的统计，年胡志明A级写字楼上半年平均租金达46.7美元/平米/月，预计全年租金增长可达3%；B级写字楼租金达25.53美元/平米/月，预计全年租金增长可达2.3%。同时上半年A级写字楼空置率下降至2.6%，B级写字楼略有回升，达3.4%。但由于全年写字楼加大市场供应，以及部分B级写字楼提高质量抢夺部分A级写字楼客源，预计全年A/B级写字楼空置率分别在10.6%/6.6%的水平。
河内
根据CBRE的统计，年河内A级写字楼平均租金在26.4美元/平米/月，预计全年租金增长可达1%；B级写字楼租金达14.3美元/平米/月，预计全年租金增长可达1%。同时上半年空置率A级写字楼下降至8.2%，B级写字楼略有回升，达10.6%。预计全年A/B级写字楼空置率分别在7%与12%的水平。
零售商场：
胡志明市
根据CBRE的统计，年上半年胡志明市零售物业租金中心城区达.6美元/平米/月；非中心城区租金达36.1美元/平米/月，空置率中心城区达1.6%，非中心城区则为7.7%。由于年零售物业供给的增加，中心与非中心城区空置率预计将上升至17.5%/15.3%，而租金方面预计仍将维持稳定。
河内
根据CBRE的统计，年上半年河内市零售物业租金中心城区租金达.7美元/平米/月；非中心城区租金达25美元/平米/月，空置率中心城区达2%，非中心城区则为9.4%。由于年中心城区无新增供给，非中心城区竞争加大，空置率中心与非中心城区预计将达1%/15%，而租金方面中心城区表现将优于非中心城区。
住宅：
胡志明市
根据CBRE的数据显示，年越南公寓住宅市场增速经历激增到平缓的过程。上半年，胡志明市住宅销售去化率达80%，由于有限的市场供给，一手房销售均价达1,美元/平米，同比增长20%，-年预计一手房价上涨幅度将达5%-10%，供给短缺也将带动二手房需求以及房价的增长。
河内
根据CBRE的数据显示，全年河内市住宅新增供给较为稳定，市场偏向平和，一手房销售均价达1,美元/平米，同比增长4%，由于前期上涨过快，预计豪宅市场一手房价在年后将面临回调压力，其他档次项目房价未来三年将维持平稳的状态。
刚需角度看，在过去的五年中，越南每年稳定2%的人口不断流入核心城市(胡志明与河内)，随着经济的发展，人均可支配收入的提高，中等收入群体的壮大，刚需项目将会获得强有力的支撑。
投资的角度看，越南房地产投资回报率较高。根据CBRE统计，其客户目前在越南购房的主要目的为投资，购房后用来出租的比例超过60%，而为了增值仅占不到20%。此外，根据Savills统计，年胡志明市高端住宅的投资回报为10%，包括6%的资本利得和4%的租金收入；河内市的回报为8%，包括3.5%的资本利得和4.5%的租金收入。相关数据显示，目前越南住宅公寓的平均租金回报率大概在6%~8%，写字楼的租金回报率可达10%~15%，投资回报较为吸引。
近几年越南房地产住宅市场的火热主要集中在豪宅项目，年胡志明与河内均价基本在5,元/平米与3,美元/平米水平，与年上海内环线每平米超10万人民币的均价相比仍有不小差距。在海外买家与本地富人阶层的推动下，豪宅市场一手房价增速明显高于其他档次项目的房价涨幅，投资属性更为明显，长期看核心地段稀缺项目将更具有投资价值。商业地产板块，零售商场等物业虽会受到电商发展的一定冲击，但由于越南较为年轻的人口结构以及快速增长的人均收入，消费升级下也将带动本地零售物业需求。而写字楼由于经济发展与外商投资的增加，需求旺盛，未来几年供给也将有所增加，预计租金仍能保持稳定的水平。总体来看，越南房地产市场核心城市刚需具备增长支撑，投资需求更考验对于项目以及区位的选择，同时警惕政策与汇率等风险。
城市分布
越南位于东南亚的而中南半岛东部，北与中国广西、云南接壤、西连老挝、柬埔寨；地理位置得天独厚，海岸线漫长，拥有众多港口。随着越南改革开放以来经济的快速增长，越来越多的国外视线聚焦到了这个发展中国家。近年来越南发展势头迅猛，日益受到海外资金追捧。其中房地产市场首当其冲，成为海外投资者配置资产的重要选择。
目前越南房地产市场聚焦于其首都河内以及经济中心胡志明市，抛开经济发展不说，就城市规划，交通设施及知名度而言，这两个城市远远把其他城市甩在身后。
胡志明市是越南的一个中央直辖市，行政级别与省相同。自年12月，这座城市划分为19郡和5县。5县面积达平方公里，19郡面积达平方公里。胡志明都市铁路是目前越南最大的城市轨道交通系统，目前有两条铁路线路正在施工。于年胡志明市人民委员会制定规划。一号线和二号线先后在年与年动工，其中一号线将在年底通车，预计每日载客量16万人。下面为年发布的胡志明市铁路系统规划。
目前胡志明市的发展规划可以参考中国上海市，以西贡河为分界线，划分出了不同的郡。其中第一，三，七郡坐落西边，类似浦西，第二，九郡坐落东边，类似浦东。这也是目前胡志明市房地产投资最受欢迎的几个郡。
其中第一郡是胡志明的市中心也是金融中心，目前房价领跑全市。高楼大厦随处可见。第三郡则深受外国人喜爱，这里能感受到殖民风格的法式气息，拥有各类咖啡馆和酒吧，生活气息浓郁。第七郡拥有高尔夫球场，更多绿化率的小区和各式餐厅；更主要的是它远离了市中心的喧嚣，成功吸引了不少偏好安静的家庭。第二郡发展速度令人瞠目结舌，学校、医院、餐厅地铁等各项生活配套正在逐渐完善，仅用了十年就从最贫困的地区之一摇身一变受人追捧。第九郡位置处于南北交通轴线上，近年来也得到了大量投资加速现代化建设，以高科技园区为目标而努力，潜力无限。
作为越南的首都和第二大城市，河内这几年的发展可谓是日新月异。年5月9日越南总理阮春福批准关于首都河内行政区划到年和展望年的扩大建设调整决议。将河内市区划范围设定为河内市及永福、北宁、海阳、兴安、河南、和平、富寿、太原和北江周围诸九个省，面积达到了24,平方公里。
年3月，越南交通运输部向越南政府总理呈交了《首都河内至年交通运输发展规划》，同年7月越南政府总理阮晋勇签署批复通过该发展规划，该规划提出了在年前建成五条都市铁路和三条快速公交线路。因腐败和资金以及种种其他原因，目前仅有由中铁六局集团有限公司承建的(吉灵-河东)线于去年通车，三号线原定于年通车，现延至年通车。
河内的市中心由四个区组成，分别是HoanKiem还剑区、BaDinh巴亭区、HaiBaTrung二征夫人区、DongDa栋多区。值得一提的是，河内目前拥有越南第一条投入使用的地铁，越南的摩托大军造成了很严重的城市拥堵，河内目前已经有几条主要的街道开始禁摩，发展公共交通是大势所趋，地铁沿线楼盘无疑具有更高的升值潜力。
土地政策
越南年出台首部《土地法》，年出台第二部《土地法》，年对第二部《土地法》进行修改和补充，年颁布第三部《土地法》。
越南现行土地法规定:土地所有权属于国家，不承认私人拥有土地所有权，但集体和个人可对国有的土地享有使用权。国家统一管理土地，制定土地使用规章制度，规定土地使用者的权利和义务。公民、家庭户的土地使用权是一项重要的财产权利，可以和其他财产权利一样进行交换、转让、抵押、租赁和继承转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。土地使用权的转让主要通过交换、买卖、租赁或抵押等方式进行，须按规定交纳土地使用权转让税。
年7月，越南新《住房法》实施，规定只要拥有越南签证，外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅以及写字楼。越南本国人的不动产是永久产权，而外国人不动产产权的使用年限为50年，期满可续约，最长不可超过70年。其中住宅和商业的门槛暂时没有区分，商业地产目前属于供不应求的火爆状态。新法案还规定，外资房地产开发商持有不动产的比例上限从49%提高到%。因此吸引了不少海外资金涌向越南进行投资，许多高端住宅项目也由此而生。
我们简单整理了一下外国人和越南本地人购房的政策区别。
年政策实施之后，外国人最多可买单元式建筑内30%的套房，物业内10%的房产。其中物业可以是排屋式公寓、独立式住宅、半独立式住宅或分层地契(商业地产)。但如果你娶或嫁给一名越南公民，你将有权力享受越南本地人购房待遇。
跟其他许多东南亚国家例如柬埔寨和泰国一样，外国人不能拥有土地。除此之外，土地是有越南人民共同拥有，不过由政府管控。由于土地拥有权对于外国人有限制，你需要一份租贷契约。也就是所谓的LUR(土地使用权)。
在具体购房流程方面，外国人和本地人并无明显差异，我们总结一份简单的购买流程供大家参考。
风险
政治风险：存在历史遗留争端、文化冲突等因素的影响。
政策风险：政府可能会出台一些新的税收政策控制市场。
开发风险：不同的项目之间，品质以及管理存在差别，因此投资要尽量选择信誉好的开发商，避免出现拖延工期或者被骗的风险。
资金风险：类似中国，越南属于资本项目未开放的外汇管制的国家，汇率波动可能引起投资收益的风险。越南外汇管制十分严格，如果到越南置业，首先要有合法进入越南的签证，然后必须在越南的当地银行开一个包括美元和越盾双币种的账户，然后用美金从海外账户转到自己在越南开的这个账户。值得注意的是，一切购买流程，从自己的账户转到开发商的账户，都是用的越盾。越南的房产开发商可接受现金作为购房款，但目前外国人在越南银行开始的账户无法存入现金。
流动性风险：目前越南的二手房交易市场还未完善，由于大量楼盘不断推出，一手房市场供需相对稳定。再加上外国人购买房产价格相对较高，对越南本地人吸引力不大，投资者需谨慎考虑流动性风险。
小结
近年来，“越南是下一个中国”的观点甚嚣尘上。从黄金时代到如今的白银时代，市场见证了中国房地产市场的蓬勃发展。参考中国的发展经验，越南人口增长迅速，即将到达一亿，城镇化率以及人口结构接近中国21世纪初的水平，随着未来经济的发展，核心城市人口的不断流入，人均收入水平的提高，刚需住房市场具备长期的发展前景。而外商投资的增多，人民生活水平的提高，也大大刺激了写字楼，零售商场等投资物业的长期需求。长期角度看，越南房地产市场具备投资的价值。但同时需要注意的是，由于文化、社会环境等存在差异，越南是否能完全复制中国的经济发展道路犹未可知。对于外国投资者来说，越南房地产市场公开信息较少，存在政治政策变动，汇率下行，流动性不高，项目周边轨道交通建设慢于预期从而影响资产增值等的风险，在项目的选择上建议优先考虑核心区位的优质项目，结合相关政策，规避风险。
货币体系
越南中央银行为越南国家银行，成立于年5月6日。年越南《中央银行法》规定，越南国家银行是越南的货币政策主管机构，主要通过货币政策达到稳定货币币值和保持合理通货膨胀的目的。除了作为中央银行外，越南国家银行还有颁布有关货币和银行经营活动方面的法规，签发或撤销信用机构的营业执照，解散、兼并信用机构，检查、监控信用机构的经营活动，并处罚违规的信用机构。目前，越南央行的货币政策框架是来自年的方案，包括，通过货币政策工具调控通货膨胀，藉以稳定宏观经济和确保信贷体系适宜流动性。
操作层面上，越南国家银行以4％的目标通胀率作为货币政策的国内名义锚，以VND/USD作为目标汇率的外部名义锚，通过储备金积极干预外汇市场并调整银行间市场利率。目前总体物价水平仍然低迷，处于2.5％的可控水平，VND/USD汇率持平于/。
汇率政策
汇率政策方面，与中国类似，越南现行的汇率制度为有管理的浮动汇率制度。越南汇率制度分为两个阶段：I)年越南改革开放前，在越南改革开放前的集体经济体制下，越南出口份额较小，采用固定汇率制度。但随着越南经济逐步扩张，出口规模增加，固定汇率制度逐渐不满足外汇市场的要求，出现了官方汇率与黑市汇率之间较大价差。II)年越南改革开放后，年越南央行对金融体制进行改革，将固定汇率制度调整为浮动盯住汇率制度。从初期的浮动幅度为正负1%，年3月将浮动幅度扩大至正负5%，年2月随着汇市的逐步稳定浮动幅度缩减至正负1%水平，年底又调整到正负3%水平。
在年IMF汇率制度分类中，越南法律上是管理浮动（managedfloating）制度，即当局并未设定特定汇率要求，但保留干预汇市的权力；执行上属于稳定安排(stabilizedarrangement)制度，以一篮子货币作为汇率锚，对波动区间宽度、中心与斜率进行双向调控。越南国家银行（SBV）正在逐步提高汇率灵活性，年8月，VND/USD交易范围从正负1％扩大到正负3％，同时中间价下沉1%。年1月，越南宣布VND/USD每日汇率将根据以下三项考虑进行调整：（i）前一天的加权平均汇率；（ii）越南盾对其他七项重要交易货币的汇率变动的加权平均值；（iii）国内宏观经济状况。目前，越南正在维持一种适用于现代国际交易，且不受付款和汇款限制的兑换系统，但是出于安全考虑时，当局会施加外汇限制。
财政情况
近年来，越南宏观财政政策收紧，预算赤字减少，政府担保限制逐步严格，扭转了公共担保（PPG）债务快速增长的局面。在经济快速成长的环境下，越南通过实施重大财政巩固和严格限制政府担保等措施，将公共债务从年底GDP的60%降低至年底GDP的55.5％，将国家预算赤字从–16年GDP的5.5％降低至-18年GDP的4.6％左右（GFS指标）。如果把越南社会保障局（VSS）的盈余，退休金系统和其他预算外资金（EBF）纳入计算，广义政府（GG）平均赤字仅占-18年GDP的2.7％。为了进一步改善税收管理，当局提出将征收环境税和特殊消费税，但目前还未实施。当局还在逐步减少公务员及行政部门的不必要支出以降低预算赤字。
在当下的政策环境下，越南将继续逐步进行财政巩固并严格限制政府担保，政府债务将借力经济增长而进一步下降，从而释放更多财政空间。但值得注意的是，越南用以基础设施建设，社会支出以及应对人口老龄化和气候变化的财政需求也十分巨大且在持续增长。
越南股票市场发展
(一)越南股市快速发展，但尚未成熟
越南证券市场成立之初仅有两只股票上市，20年后的今天，截至年10月15日，越南股市总市值为.4亿美元。越南证券市场已经成为东南亚地区增速最快的5大证券市场，越南有3大主要的证券交易，胡志明交易所(主板市场)、河内交易所(中小板市场)以及UpCoM交易所(创业板)，合计超过0家企业挂牌上市，截至年10月15日，越南股市三大交易所股票总市值为.4亿美元，占国内生产总值的64.3%。胡志明股票交易所整体市值达到3,万亿越南盾(约1,亿美元)的水平，为最主要股票交易所。河内交易所与UpCoM交易所规模相对较小。UPCoM是非上市公司的股权交易市场，是为中小企业提供服务的，为上主板之前的中间步骤。
(二)金融、地产主导，其余行业发展空间大
截至年10月15日，越南股市总市值为.4亿美元。按GICS分类来看，金融、房地产是越南股市中占比最大的两块，市值占比分别为27%和26%。日常消费品、工业和公用事业分列3-5名，分别贡献16%/10%和8%的总市值。而其余行业的总市值较小，尚有巨大的发展空间。
(三)海外投资者参与度和活跃度提升
境外资本持股比例逐渐提升。越南交易所规定外资持股比例从最初的不得高于20%，后来逐步提高到49%，目前除了银行等个别重要行业仍然控制在30%的外资持股比例以外，包括券商在内的诸多行业已放开到%。
目前，越南证券市场已吸引大批境内外投资者踊跃入市，证券账户数量从年的0户增至年的万户，其中境外投资者账户约1.9万户。年海外投资者净买入额从年的26万亿越南盾猛增65.4%,达到43万亿越南盾。主要来自日本、韩国、新加坡和美国等。
过去三年，海外投资者在胡志明交易所的净买入额逐年增加，买入额分别占市场交易总额的14.6%/16.0%/19.2%，卖出额占交易总额的15.9%/13.5%和16.1%。随着越南市场的逐步发展，海外投资者在越南市场的参与度和活跃度日益提升。
(四)越南参考中国经验，股改迎来投资机遇
越南的发展路径和我国高度重合，是中国改革开放的翻版，国企私有化改革能够有效解决国企低效率与债务问题，我们认为，未来3-5年将是越南IPO国企私有化红利的最后机会。
根据年5月的越共中央委员会第五次全体会议，提出的-国企私有化规划蓝图，-年将转让家国企部分股权，其中家将在年改革。同时，越南政府还调整了部分法律框架(第号令和第91号法令草案)，将帮助在越外商持股突破49%的上限，以增强战略投资者参与竞标国企股权的动力。
您的
