年，是天津近两年来，房价“地壳运动”最剧烈的一年。
一句话概括：高的更高了，低的更低了。
因为地王入市，今年天津房价天花板被挑破，从5万+飙到了6万+;
因为行情寡淡，买房半径缩小，一些本就低价的楼盘，价格再次拉低，有的从2万+被拉到1万+，有的从1万+被拉到1万以下……
01
我们统计了当下市内六区和环城四区共个新盘，发现如今天津新房价格有些“畸形”。
一个正常的房价体系，应呈“金字塔”的形状。
尤其天津作为二线城市，市区和环城的房价体系，应该是1-2万最多，然后是2-3万、3-4万、4-5万逐层递减。
但目前的实际情况是，环城竟然还出现了1万以下的新盘，而4-5万的新盘比3-4万的还要多。
房价体系呈现的不是“金字塔”，而是“葫芦”的形状。
现在是非正常的状态，但按照自然规律，一定会向正常状态发展。
房价被突然拔高，中间就会出现空档；房价被拉低，中间也会出现空档。
这个空档，一定是被填补的趋势，无非就两种模式：
一是高价向上靠拢；二是低价向下回归。
空挡出现后，会有一个缓慢发酵的过程，最明显的表象就是：拖拽效应。
02
举例说明。
河东区凯旋门刚开盘，最低价元/平米，当然这是个别房源，但均价也仅有元/平米。
这个价格实际把河东区房价拉低了，从3万+掉到2万+，改变了房价体系。
如果要向正常的“金字塔”形状发展，那么这个体系中更低的价格也应随之增多，去填补拉低后的空挡。
怎么填补？靠“拖拽”。
凯旋门的出现，最先拖拽的就是东丽津滨大道板块。
河东区单价已经2万5了，那津滨大道如果也是这个价格，自然是不行的。
其次拖拽的就是新立板块。
新立板块一下子出现4个新盘，有的已经卖到了2万4，快赶上河东凯旋门了。
虽然存在洋房与高层的区别，但在正常的房价体系中，只要有一个被拉低，周边的都要被拖拽。
事实上，凯旋门拖拽的不仅是新房，对周边二手房也同样拖拽。
格调竹境2万8、融科瀚棠3万1，这样的价格很容易“消亡”。
如果二手房价格受到拖拽，那么区域内改善市场也会受影响，毕竟置换的资本又降了一档。
再比如新开盘的绿地新里北苑，精装洋房元/平米。这就代表着铁东北路板块的洋房已经从2万+掉到了1万+。
再次打破房价体系，这个“金字塔”就需要重新组合。
也就是说，绿地新里北苑将拖拽其他新盘的洋房一起奔向1万+的价格。
只要出现一个标志性楼盘，价格体系就要重组一次。
03
已经有很多既成事实。
比如泰达城河与海从3万1掉到了2万8，于是拖拽公元大观，高层降到过2万8；
又拖拽九和府，高层降到了2万5；
再拖拽龙洲道号和大运河府，要想走量，高层价格只能保持在2万3……
这种拖拽效应从去年开始就特别明显了。
精武镇的价格出来后，拖拽了张家窝，张家窝从2万+掉到1万+后，又拖拽了中北镇，于是中北镇从3万+掉到了2万+……
拖拽效应是一个温水煮青蛙的过程，当我们已经慢慢习惯这个价格后，回头一看，原来房价体系已经进行了重组。
再比如河北区的中铁建花语津郡，刚刚也被拖拽。
周边已经有很多降到2万+的标杆项目，天房天泰、天房北宁公元……
所以中铁建花语津郡还保持着3万2的价格是不可能的，这是在“逆趋势”，所以最近价格也降到了最低2万5。
这种拖拽效应是在买房人自然选择中形成的，从今年开始特别明显，明年依旧会持续。
这个过程，就是房价被拉低后，对房价体系空档的填补。
04
房价拉高后也会形成空档，同样需要填补。
以前崇德园5万7是房价的天花板，现在打开了，宾西路5号洋房6万4，金地阅千峯洋房有意冲向8万，而南开洋房备案价6万8……
按照规律，正常房价体系中不会有空档，如果出现，一定会有楼盘去填补。
现在高的更高了，就会拖拽其它高价盘向上爬。
只不过现在的楼市行情并不支撑它快速形成，这是一个非常缓慢的过程。
很多高价盘都在“等风来”。
05
拖拽效应从年底正式开始，年是最剧烈的一年，很多板块都打破了长时间以来的房价水平。
由于调控期的拉长，房价沉淀是一个反复且胶着的过程，现在各板块能走量的价格，已经为明年的房价划好标尺。
整个房价体系会继续向正常的“金字塔”形状发展，年的拖拽效应还将发酵。
特别是今年土地供应量大增，明年新房供应量不会少。
新盘扎堆，更容易出现价格标杆，也就更容易出现明显的房价拖拽，需要随时注意周边项目的价格变化。
目前来看，3-4万这一档在房价体系中是最“畸形”的，正常来说应该有20多个楼盘，但现在比4-5万的数量还少。
这就造成3-4万价格段的改善购房者比较尴尬，选房范围有限。
事实上，在天津市区，河东、河北、红桥大部分楼盘是扛不住3万的单价的，只有南开、河西最缺3-4万的房子。
这就留出了市场空间，空档需要填补。
接下来，南开、河西这两个区会出让一定数量楼面价2万多的地块，形成房价3-4万的生力军，填补这一空档。
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